Comment calculer la plus-value immobilière imposable
Votre logement vient d’être vendu par une agence immobilière de Chambéry à un prix plus important que celui auquel vous l’aviez acheté. A moins d’être concerné par une exonération, vous êtes donc soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. L’essentiel sur son mode de calcul et les cas d’exonération.
Définition et périmètre de la plus-value immobilière
On appelle plus-value immobilière la différence à la hausse qui peut exister entre le prix d’achat d’un bien et le prix de revente de ce même bien. Compte tenu de la conjoncture des prix du marché de l’immobilier, ce cas de figure est très fréquent dans les zones très demandées.
Ce montant est calculé par le notaire au moment de la transaction immobilière. C’est également lui qui se charge de collecter l’impôt dû pour le reverser à l’Etat.
Seules quelques opérations immobilières sont concernées par cet impôt :
- la vente d’une maison,
- d’un appartement ou d’un terrain,
- la vente d’un droit attaché à un bien immobilier (servitude par exemple)
- ou encore l’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
Il est également possible d’échapper à l’impôt sur la plus-value immobilière dans certains cas :
- le bien a été acquis il y a plus de 22 ans,
- le bien vendu est la résidence principale du vendeur peu importe la durée de détention
- le montant de la transaction est inférieur à 15.000 euros
- il s’agit d’une expropriation
Comment déterminer la plus-value brute ?
Pour pouvoir fixer le montant de l’impôt sur la plus-value, il convient dans un premier temps de calculer la plus-value brute puis d’appliquer d’éventuels abattements. La plus-value brute désigne la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession.
Concernant le prix d’acquisition, celui-ci peut être majoré de certaines dépenses payées par le propriétaire : frais de notaire et frais d’agence si acquisition à titre onéreux, frais d’acte et de déclaration en cas d’acquisition à titre gratuit mais aussi dépense de travaux (rénovation, agrandissement, amélioration).
Le prix de cession à prendre en compte est le prix mentionné dans l’acte majoré de certaines charges et indemnités et réduit de la TVA acquittée ainsi que de certains frais supportés par le vendeur dans le cadre de la cession (indemnités d’éviction versées au locataire, frais versés à un agent immobilier, frais de diagnostics, honoraires d’architecte).
Le calcul des abattements
Une fois le montant de la plus-value brute déterminé, on applique l’abattement pour durée de détention. Ce dernier sera différent en fonction du type d’impôt à calculer (impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux).
Concernant l’impôt sur le revenu (19%), le taux s’applique à la plus-value totale dès lors que la durée de détention du bien est inférieure à cinq ans.
Ensuite l’abattement est progressif :
- 6% au-delà de la 5ème année de détention jusqu’à la 21ème
- puis 4% pour la 22ème année révolue de détention.
Au niveau des prélèvements sociaux, l’abattement est :
- de 1,65% par année entre la 6ème et la 21ème année de détention,
- il passe ensuite à 1,60% lors de la 22ème année,
- puis s’établit à 9% par an entre la 23ème et la 30ème année de détention.
Lire aussi :