Comment calculer le taux de rentabilité d’un investissement locatif ?

Les Français sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à l’immobilier locatif car il s’agit d’un investissement dont la rentabilité est souvent plus importante que celle de placements financiers.

Pour s’assurer que l’achat d’un bien dans un programme neuf à Chambéry constitue une opportunité en termes d’investissement locatif, il convient de regarder de près sa rentabilité locative. Cet article vous donne tous les éléments nécessaires au calcul du taux de rentabilité

Les différents modes de calcul de la rentabilité locative

Pour un investisseur, la rentabilité locative constitue le principal indicateur lui permettant d’évaluer la performance d’un achat en vue d’un investissement locatif. En effectuant ce calcul, on obtient également une base de comparaison stable pour faire son choix entre plusieurs biens. On distingue trois types de calcul : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.

La rentabilité brute s’obtient en divisant le montant annuel du loyer par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100.

Ainsi, pour un bien d’une valeur de 150.000 € dont le loyer mensuel est fixé à 650 €, on obtient une rentabilité locative de 5,2 % (650 x 12 / 150.000 x 100 = 5,2).

Le calcul de la rentabilité brute permet de donner une première indication mais il ne prend pas en compte certains éléments variables comme la fiscalité ou les charges.

Pour obtenir un taux de rentabilité plus précis, il faut calculer la rentabilité nette de charges. Pour l’obtenir, il faut déduire du loyer annuel le montant de la taxe foncière, celui des charges récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion.

Si l’on reprend le même bien que dans l’exemple précédent, et que l’on inclue la taxe d’habitation (500 €), les frais de gestion (10 %) et les charges (500 €), on obtient une rentabilité nette de 4,01 %. Avec cette simulation, il est plus facile de cerner le rendement futur de l’investissement locatif puisqu’il intègre les entrées et sorties d’argent.

Enfin le calcul de la rentabilité nette-nette permet d’aboutir à une évaluation encore plus précise de l’investissement car il inclue les avantages fiscaux (déduction des travaux ou intérêts d’emprunt, Pinel, Censi-Bouvard, Cosse…). La rentabilité nette-nette dépendant du profil de l’investisseur, elle est donc très personnalisée et le taux obtenu ne peut pas servir de base à un autre investisseur. Le calcul relève du cas par cas.

Conseils pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier

La rentabilité nette d’un achat immobilier se situe en moyenne entre 2 et 7 % et va principalement dépendre du type de logement et de l’emplacement. D’une manière générale, les adresses les plus résidentielles sont celles où la rentabilité est la plus faible, dans la mesure où les prix des biens sont les plus chers. Mais l’attrait d’un secteur peut également constituer une garantie de valorisation sur le long terme, ce qui est toujours intéressant lorsque l’on se lance dans ce type d’investissement.

Au niveau du type de logement, on considère que les deux et trois pièces sont les surfaces les plus intéressantes pour un investissement locatif. Ces logements ont souvent tendance à présenter les avantages des petites et grandes surfaces : turn-over raisonnable, vacance locative limitée, frais de remise en état pondérés…

Pour bien mesurer les tenants et aboutissants d’un placement immobilier, il est donc important de prendre un compte de nombreux paramètres : prix du bien, frais de financement, loyer, taxes, charges non récupérables auprès des locataires, vacances locatives, assurance propriétaire, assurance loyers impayés, frais de gestion, frais d’entretien etc. Le choix d’un statut d’imposition adéquat constitue également une des clés pour améliorer le rendement de son investissement locatif.