Comment mettre fin à votre contrat de location?
Vous souhaitez mettre fin à votre contrat de location d’appartement à Chambéry ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est important de respecter certaines règles légales.
Petit tour d’horizon des règles à suivre pour résilier le bail d’un appartement. Dans tous les cas, votre agence Générale Immobilière se tient à votre disposition pour vous aider dans vos démarches.
Propriétaire : les motifs de résiliation de bail
A la différence du locataire, qui n’a pas besoin de justifier son départ pour quitter une location, le propriétaire ne peut résilier un bail que dans 3 cas précis :
- reprise du logement pour y habiter ou loger un proche ;
- vente du logement ;
- motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail (par exemple en cas d’absence de paiement du loyer, ou en cas de trouble du voisinage…).
Il convient toutefois de noter que le locataire d’un bien non meublé peut bénéficier d’un droit de préemption si le propriétaire donne congé pour vendre le logement. Dans ce cas, le congé notifié doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente.
Doivent également apparaître sur le courrier les conditions de paiement du prix et les cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, faute de quoi une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux. Le locataire dispose de deux mois pour faire connaître sa réponse, son silence est considéré comme un refus.
Si le propriétaire est hors délai pour donner congé pour vendre ou s’il souhaite éviter une vacance locative, il peut aussi décider de vendre le logement occupé. Aucune démarche n’est à engager auprès du locataire dans cette configuration.
Lettre type de résiliation de bail (préavis d'un mois)
Lettre type de résiliation de bail (préavis de 3 mois)
Propriétaire : les modalités à respecter pour rompre un contrat de location
Les formes pour pouvoir mettre fin à un contrat de location sont au nombre de 3 : le congé peut être donné par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Il peut également être délivré par acte d'huissier ou encore être remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Si plusieurs personnes ont signé le contrat de location, le propriétaire doit adresser une demande de congé à chacun des locataires.
Attention, lorsqu’un locataire a plus de 65 ans et que ses ressources ne dépassent pas les plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné, le propriétaire ne peut signifier le congé que s’il propose un autre logement. Plusieurs critères doivent être pris en compte : faible éloignement géographique, adapté aux besoins et ressources du locataire.
Cette obligation de relogement ne concerne toutefois pas les bailleurs qui sont âgés de plus de 65 ans ou dont les ressources sont inférieures au même plafond.
Pour mettre fin à un contrat de location, il est également impératif que le propriétaire respecte un certain délai pour envoyer un courrier de demande de congé à son locataire. Si le logement constitue la résidence principale de ce dernier, c’est-à-dire qu’il y réside avec sa famille au moins huit mois par an, le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat.
Un délai de préavis de six mois est par ailleurs demandé en cas de location vide, il est de 3 mois lorsqu’il s’agit d’une location meublée. Le préavis commence le jour où le destinataire a pris connaissance du congé.
Si le préavis n’est pas respecté, le bail est reconduit d’office. De même si le congé arrive prématurément par rapport à la date échéance du contrat, le préavis débute à la date légale correspondant au 6 mois exigés.
Depuis le 1er janvier 2018, la lettre du propriétaire doit être accompagnée d'une notice d'information en cas de congé pour reprise ou pour vendre.
Si le logement loué constitue la résidence secondaire du locataire, seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation. En conséquence, le propriétaire est libre de prévoir un délai de préavis plus court que pour une résidence principale et il n’a pas à motiver son congé.
La résiliation du bail par le locataire
A l’instar des propriétaires, les locataires doivent respecter certaines formalités pour engager un processus de résiliation de bail. Celles-ci sont toutefois plus souples. Ils sont ainsi libres de mettre fin à leur contrat de location à tout moment (art. 12 de la loi de 1989), et ils n’ont pas à motiver leur décision pour prendre congé.
Pour que la demande de résiliation de bail soit valable, celle-ci doit être envoyée au bailleur ou à son représentant par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Une remise en main propre est également possible contre remise d’un récépissé.
Si la demande de résiliation via huissier est payante, elle permet cependant de faire démarrer la date de début de préavis dès la présentation de l’huissier chez le propriétaire, qu’il soit là ou pas. Dans le cas d’une lettre recommandée, le préavis ne peut commencer qu’à partir du moment où le bailleur a reçu la lettre.
Le préavis applicable aux baux de location est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cette période est de 1 mois pour les locations meublées, et 3 mois pour les locations vides.
Depuis la nouvelle loi Alur de mars 2014, de nouvelles situations donnant droit au préavis réduit (1 mois) ont toutefois été ajoutées : obtention du premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi suite à perte d’emploi, locataire bénéficiaire du RSA, locataire bénéficiaire de l’AAH, zone tendue ou encore problèmes de santé. Pour bénéficier de ce préavis réduit, le locataire doit indiquer le motif dans sa lettre de congé et joindre les justificatifs correspondants.
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