Dans quelles conditions peut-on augmenter le loyer d’une location après travaux ?
La hausse des loyers est très encadrée depuis août 2012 mais la loi prévoit une situation d’exception. En effet, si le bailleur effectue des travaux d’amélioration de son logement en location (parties communes et parties privatives), il peut dans certaines conditions répercuter le coût des travaux engagés sur le montant du loyer.
Vous cherchez à acheter un appartement à Chambéry pour le louer après des travaux de rénovation, vérifiez les conditions de hausse des loyers. Notez bien qu’en zone immobilière tendue, la majoration annuelle, après des travaux d’amélioration, ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux réalisés.
Voici tout ce que vous devez savoir en matière de hausse du loyer, à la suite de travaux d’amélioration du logement.
Quelles conditions pour une majoration du loyer ?
• Pour un renouvellement de bail, le loyer peut augmenter uniquement si les travaux effectués représentent au moins une année de loyer.
Par exemple, si le loyer mensuel est de 1.000 € et que le propriétaire a déboursé plus de 12.000 € de travaux, il pourra augmenter le loyer librement, hors zones tendues. Le locataire devra être prévenu du nouveau montant du loyer minimum 6 mois avant le renouvellement du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Pour une relocation (arrivée d’un nouveau locataire et rédaction d’un nouveau bail), le loyer peut être supérieur à celui du locataire précédent si le bailleur justifie de travaux d’amélioration, au moins d’un montant égal à 6 mois de loyer.
Donc si le loyer mensuel est de 1.000 €, le montant des travaux devra dépasser 6.000€ pour autoriser le bailleur à augmenter ce loyer. Les travaux devront avoir été réalisés au début du bail du locataire précédent ou depuis le dernier renouvellement. Si les travaux portent sur les parties communes, le coût des travaux d’amélioration est pris en compte à hauteur des tantièmes du logement.
• Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, les parties peuvent convenir ensemble de travaux d’amélioration du logement qui autoriseront le propriétaire bailleur à demander une majoration de loyer.
Pour valider leur accord, le locataire et le propriétaire doivent ajouter une clause expresse au bail ou un avenant qui précisera la nature et les modalités d’exécution des travaux, le délai sous lequel ils seront réalisés et bien évidemment le montant exact de la majoration du loyer. Sous ces conditions, le loyer pourra être augmenté dès l'achèvement des travaux d’amélioration.
La signature de l’accord qui lie les deux parties doit absolument s’effectuer au préalable, avant même le démarrage du chantier. Si les deux parties (bailleur et locataire) ne parviennent pas à un accord écrit, les travaux réalisés ne valideront pas une augmentation de loyer en cours de bail.
Quels sont les travaux dits d’amélioration du bien ?
Si la loi ne définit pas la notion d’« amélioration » et la laisse à libre appréciation des juges, la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) indique tout de même qu’il existe des indices dans une réponse ministérielle de 1991 (Réponse Ministérielle n° 514174 : JO AN, 16 décembre 1991).
Selon ce texte, les travaux d’amélioration sont donc tous les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».
Il existe ainsi de nombreuses manières d’améliorer un logement :
• Améliorer le confort et les équipements (installer une cuisine équipée, créer une deuxième salle d’eau, etc.)
• Améliorer l’isolation (remplacer les simples vitrages par du double vitrage, isoler les combles, faire poser une isolation des murs par l’extérieur, etc.)
• Améliorer la sécurité (poser un système d’alarme, un digicode, une porte blindée, etc.),
• Améliorer l’accessibilité (construction d’un ascenseur ou d’un garage)
• Etc.
En revanche, impossible de considérer que l’entretien courant et le rattrapage d’un défaut d’entretien (qui peut parfois induire de grosses réparations), soient des travaux d’amélioration du bien.
Refaire les peintures, mettre aux normes le réseau électrique, changer la chaudière ou le ballon d’eau chaude, remplacer les revêtements de sol (parquet, carrelage, ciment enduit), faire ravaler la façade, ce sont des travaux d’entretien au sens strict, et n’autorisent pas à augmenter le loyer.
L’encadrement des loyers dans les zones tendues et ultra-tendues
Certaines villes prennent des décrets pour limiter l’augmentation des loyers, afin de conserver une mixité sociale et un accès au logement.
C’est le cas de la capitale depuis juillet 2019. A Paris, le loyer ne doit donc pas être inférieur de plus de 30 %, ni supérieur de plus de 20 % au loyer de référence, qui varie selon le quartier. Lille aussi a mis un tel dispositif en place. Des villes comme Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et une partie de la proche banlieue parisienne, souhaitent cet encadrement des loyers sur leur territoire dès 2021.
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