Logement en indivision - Qui paie quoi ?
Vous venez d’acheter à plusieurs via une agence immobilière sur Chambéry ou vous avez récemment hérité d’un bien immobilier ? Vous êtes désormais concerné par l’indivision. De plus en plus fréquente, cette situation est peu contraignante car elle ne nécessite quasiment aucune démarche.
Il convient toutefois de prendre certaines précautions, l’indivision entraînant parfois des conséquences complexes. Voici quelques informations pour en savoir plus sur la répartition des charges et frais de travaux dans le cas d’une indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
Définie par les articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur le même bien. L’indivision peut résulter d’une acquisition, d’une succession, d’un divorce ou bien encore d’une donation.
Lorsqu’un bien immobilier est en indivision, la propriété s’exerce à plusieurs. Chaque indivisaire détient des quotes-parts qui lui ouvrent des droits de même nature. À la différence de la copropriété, aucun des indivisaires ne peut prétendre bénéficier d’un droit exclusif sur tout ou une partie du bien.
Pour réglementer la gestion du bien et l’exercice des droits de chacun, le Code civil mentionne la possibilité de passer des conventions entre les indivisaires (article 1873-1). Ce contrat écrit, qui peut être décidé pour une durée indéterminée ou déterminée, autorise la désignation d’un gérant de l’indivision.
Quelle répartition des charges entre les indivisaires ?
Selon l’article 815-10 du Code civil, les charges liées à la conservation d’un bien immobilier indivis (comme la taxe foncière ou l’assurance habitation) constituent une dette générale de l’indivision et doivent donc être supportées par tous les indivisaires, proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Les juges précisent que ces dépenses doivent être remboursées, « quelle que soit leur importance ».
Le principe de solidarité n’existe pas entre les indivisaires : un créancier ne peut donc pas demander le paiement d’une dette de l’indivision à un seul indivisaire. Seule une loi ou une clause peut le prévoir.
Lorsqu’un bien est occupé par l’un des indivisaires, c’est à lui que revient le paiement de la totalité des charges liées à l’entretien du bien. Si aucune liste légale de ces charges n’existe, la justice estime que l’indivisaire occupant le bien doit prendre à sa charge les dépenses d’entretien courant, la fourniture d’eau chaude ou encore le chauffage.
L’indivisaire occupant doit aussi se charger de rembourser les autres indivisaires des fruits qui leurs sont dus au même titre que si le bien avait été mis en location auprès d’un tiers.
Qu’en est-il des dépenses d’amélioration ?
Si des dépenses d’amélioration ou de conservation du bien sont effectuées par l’un des indivisaires, celui-ci peut demander à l’indivision une indemnité (Article 815-13 du Code Civil). L’indemnité due par l’indivision est calculée en fonction de la plus-value générée par cette dépense au moment où les comptes sont faits, soit au moment du partage de l’indivision (vente du bien ou attribution à un indivisaire).
Le code civil prévoit en effet que lorsqu’un indivisaire a amélioré, à ses frais, l’état d’un bien indivis, «il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation ».
Sont considérés comme des dépenses d’amélioration, l’aménagement d’une cave ou de combles. En revanche, les travaux d’entretien, qui ne constituent ni des dépenses d’amélioration ni des dépenses de conservation, n’ouvrent pas droit à une indemnité selon la jurisprudence.
Pour obtenir un dédommagement, l’indivisaire doit non seulement démontrer qu’il a engagé des travaux d’amélioration et que ces travaux ont également apporté une plus-value à l’immeuble.
Si l’indivisaire a lui-même réalisé des travaux d’amélioration, il ne pourra être indemnisé que sur le fondement de l’article 815-12 du code civil, qui autorise un indivisaire à réclamer la rémunération de son activité. Si la demande n’est pas formulée clairement, il est fort probable que seule la fourniture des matériaux soit remboursée.
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