Propriétaires bailleurs, faites attention à vos charges
Vous envisagez d'acheter un appartement à Chambéry en rez-de-jardin et souhaitez l’acheter pour placer votre argent et mettre ce logement en location rapidement. Vous êtes en train d’établir votre budget prévisionnel.
Outre le budget dédié à l’achat et les prêts bancaires qu’il va falloir négocier, n’oubliez pas qu’il existe aussi de nombreux frais qu’on n’anticipe pas toujours et pour lesquels il faut prévoir une enveloppe budgétaire. Pour vous aider, nous vous proposons de revenir en détail sur ces frais dits « cachés » qu’implique la mise en location d’un bien immobilier.
Acheter pour louer
Quand on acquiert un bien, ce sont d’abord des frais conséquents : les frais de notaire, l’achat en lui-même, les frais bancaires (assurance emprunteur, frais de dossier) si on contracte un crédit immobilier. Ensuite, le remboursement du crédit immobilier s’échelonne sur plusieurs années : le propriétaire doit évidemment budgéter les mensualités du prêt, le versement des intérêts, les factures de l’assurance, etc.
S’il achète pour louer (investissement locatif), le propriétaire non occupant peut vite se trouver avec des charges mensuelles qui dépassent largement le loyer versé par le locataire. De fait, ce loyer ne couvre souvent qu’une partie des charges d’un propriétaire bailleur.
En tout premier lieu, il faut bien savoir que quand on loue, un certain nombre de charges ne sont pas imputables au locataire. Et plusieurs obligations légales liées à la location engendrent des frais. On vous en liste quelques-unes ici.
Les frais de mise aux normes et d’aménagement
Quand on loue, le logement doit être dans un état impeccable. La loi commande de louer uniquement les logements décents, qui ne mettent en danger ni la santé, ni l’intégrité physique du locataire. Le logement doit être débarrassé des parasites, des fissures, de l’humidité, des moisissures, etc. Si le propriétaire-bailleur loue un meublé, l’électroménager doit fonctionner, les meubles doivent être en bon état, les étagères doivent être bien fixées. Tout cela coûte du temps et de l’argent. Il s’agit d’un poste non négligeable. Le budget aménagement et décoration pèse certes moins que pour un projet personnel mais il faut y penser.
Les frais administratifs liés à la location
Sur le plan administratif, le bailleur doit produire plusieurs documents comme le diagnostic énergétique, le règlement de copropriété, le bail, l’état des lieux, des quittances de loyer chaque mois. Pour y parvenir, le propriétaire devra certainement faire appel au service d’une agence locative, d’un comptable, ou d’un notaire. En faisant appel aux services d’un professionnel de l’immobilier, le bailleur pourra déduire de ses revenus fonciers le montant des frais ci-dessus évoqués.
Les taxes locales et impôts
La taxe foncière, impôt sur le patrimoine bâti, est à charge du bailleur (contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Elle est à régler tous les ans au mois d’Octobre.
Les revenus liés à la location sont imposables mais le type de déclaration dépend du caractère meublé ou non du logement.
- S’il est vide, les revenus sont à déclarer au titre des revenus fonciers imposables.
- S’il est meublé, les revenus sont à déclarer au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Classiquement, un bailleur qui loue un logement vide sera imposé au régime réel d’imposition, basé sur le revenu net foncier (bénéficiaire ou déficitaire), c’est-à-dire le total des loyers perçus après déduction des charges.
Ce régime avantageux permet en effet de déduire des recettes locatives, sur lesquelles le bailleur sera imposé, les charges courantes, les intérêts du prêt et certains travaux.
Toutefois, si son revenu foncier (loyers hors charges perçus) est égal ou inférieur à 15.000 €/ an, le propriétaire bailleur d’une location vide relève d'un régime d'imposition simplifié, intitulé « micro-foncier », avec un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. Pour un meublé, deux régimes d’imposition sont possibles : soit le « micro BIC », soit le régime réel. Dans le cadre du « micro-BIC », le propriétaire bailleur ne doit pas percevoir plus de 32 900 €/an.
Les gros travaux
Les travaux de rénovation ou d’amélioration (changement de la ventilation, isolation, installation d’un nouvel équipement de chauffage, etc.) restent l’apanage du propriétaire (décision et facture). Mais ils peuvent faire l’objet de déductions fiscales (cf. ci-dessus).
L’entretien
Toutes les installations (eau, électricité, chauffage et gaz) doivent répondre aux normes en vigueur et faire l’objet de révisions annuelles, ainsi que de travaux d’entretien (ramonage, remplacement de pièces, mise aux normes).
Ces travaux doivent être notifiés au locataire sous pli avec accusé de réception et être réalisés dans les délais qu’imposent la sécurité et le confort du locataire.
Les assurances
En premier lieu, il est préférable pour le propriétaire bailleur d’avoir une assurance habitation, en complément de celle du locataire.
Pour éviter de se retrouver avec des loyers en retard, mieux vaut prendre les devants et souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Le propriétaire bailleur doit aussi éviter à son locataire de subir les vices cachés : canalisations défectueuses, carrelage fissuré, chaudière bruyante, etc.
Le mieux est encore de souscrire une garantie contre les vices cachés. En option, l’assurance garantie revente s’avèrera nécessaire dans le cadre d’un remboursement de prêt anticipé.
Attention, tous les frais listés ici concerneront différemment tous les logements et tous les propriétaires bailleurs mais ces informations claires ont l’avantage d’éviter au propriétaire bailleur de se retrouver dans une situation financièrement compliquée ou en conflit avec son locataire.
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