Que faut-il prendre en compte pour accélérer la vente de sa maison ?
Le temps nécessaire pour vendre une maison n’est pas une donnée mathématique qu’il est possible de calculer. C’est souvent très aléatoire. Une mise en vente conduit à de multiples scénarios : parfois les visites sont nombreuses, mais ne donnent lieu à aucune offre.
Parfois, l’annonce ne séduit pas et le bien n’est pas visité. Sachez qu’un bien immobilier mis sur le marché se vend rarement en moins d’un mois. Le plus souvent, une promesse de vente est signée au bout de plusieurs mois.
Vous avez pris des renseignements dans une agence immobilière de Chambéry mais vous hésitez pour fixer le prix de vente de votre bien, prenez le temps de lire cet article qui vous explique sur quelles bases estimer un bien et quels critères prendre en considération pour une vente efficace.
Bien estimer le prix
Rarement, un bien se vend sur la base du prix à l’achat, ni sur l’ambition d’une plus-value. Pour trouver le bon prix de vente, il est nécessaire d’étudier des annonces immobilières comparables, et de se faire conseiller par un expert du marché local, comme un agent immobilier.
En se basant sur un prix moyen du mètre carré, indexé sur les dernières ventes dans votre secteur, vous obtiendrez une première estimation, qu’il conviendra de préciser avec les caractéristiques propres à votre bien (etc.).
Généralement, on applique une décote (10 à 20 %) si la maison présente des carences ou des inconvénients (travaux de rénovation nécessaires, proximité d’une voie ferrée, vis-à-vis important, etc.). Si la maison offre, au contraire, des prestations avantageuses, comme un grand jardin, un garage fermé, une belle véranda, une pièce de vie très spacieuse, la surcote peut aller jusqu’à 30 %.
Choisir une décoration neutre
Quelques astuces permettent de mettre en valeur un bien pour créer un coup de cœur : d’abord il faut rendre les volumes visibles en désencombrant et en évitant les coloris foncés et une déco trop datée, trop criarde ou trop chargée.
Parfois, il suffit de repeindre les murs en blanc et de ranger. Le surplus d’éléments décoratifs, trop personnels (photos, bibelots) et un manque de finitions (fils électriques visibles, ampoules grillées) ou de propreté (mur sale) paralysent parfois une vente. Les prestations de « home staging », qui cherchent à valoriser les espaces à moindre coût, peuvent être une solution. Le jardin doit aussi être impeccable : les arbustes doivent être taillés et la pelouse tondue.
L’environnement compte
Le secteur où se situe le bien à vendre pèse pour beaucoup dans la rapidité de la conclusion de l’achat. Le réseau de transport, la présence de commerces de proximité, d’écoles primaires et secondaires, d’universités, la diversité des biens disponibles influencent la décision finale des acquéreurs.
Ainsi, la présence de vis-à-vis ou la possibilité d’une vue dégagée, la proximité avec des espaces verts, le manque de dynamisme d’un quartier, la présence d’un couloir aérien, d’un bar bruyant en soirée, tous ces éléments extérieurs jouent un grand rôle pour convaincre ou décourager les acquéreurs. Il faut y penser pour préparer les visites.
Le moment de la visite
Selon la saison, le bien immobilier est mis plus ou moins en valeur. Lors d’une visite en hiver, les intéressés seront plus attentifs aux dépenses de chauffage et aux problèmes de luminosité, d’isolation.
Une maison se vend mieux au printemps et en été quand on voit tout le potentiel du jardin et le charme du bâti. En revanche, la compétition est plus rude durant cette période, puisque beaucoup d’offres sont disponibles.
Bien connaître le marché immobilier local
Par ailleurs, la morosité du marché local ou bien son dynamisme pèse dans la balance. Quand les biens se font rares, les acquéreurs négocient moins, ils vont plus vite pour prendre des décisions puisque d’autres pourraient les devancer.
Dans un marché, où le nombre de biens est important, voire abondant, c’est l’inverse qui se produit. Il faut se battre pour maintenir son prix et obtenir des visites fructueuses. En général, les acquéreurs prennent plus de temps pour comparer les biens, ils visitent plusieurs fois et exigent des contre-visites. Ils négocient aussi plus facilement.
C’est la valeur ajoutée d’un agent immobilier : Il connaît très bien son marché immobilier, ses spécificités, ses quartiers et la tendance. Grâce à ses connaissances, il pourra ajuster certains aspects durant la vente, pour tirer parti des avantages, ou mieux composer avec les faiblesses du bien, par exemple.
C’est généralement un facteur de vente rapide, car ses connaissances locales, juridiques et comportementales permettront de fluidifier la vente et la relation avec les intéressés.
Quels signes doivent vous alerter ?
Votre maison est sur le marché depuis plusieurs mois. Si vous n’avez vraiment aucune visite, c’est certainement un problème de prix, qu’il faudra revoir à la baisse. Si vous avez au contraire de nombreuses visites mais aucune offre d’achat, cela doit vous interpeller.
Votre bien présente peut-être un défaut majeur ou plusieurs petits défauts, ou encore un problème de prix. Après 7 ou 8 visites, peut-être devriez-vous revoir la rédaction de l’annonce (photos, public ciblé, mise en valeur du potentiel de la maison, de la situation géographique, etc.), envisager quelques travaux mineurs ou des réaménagements ?
Au bout d’une douzaine de visites sans offre, vous n’aurez pas le choix, il faudra baisser votre prix, pour qu’il soit en cohérence avec le marché local.
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