Quel est le but d’une assemblée générale de copropriété ?
Vous venez d’acheter un appartement à Chambéry et vous vous interrogez sur le but des assemblées générales de copropriété. Peut-être vous demandez-vous aussi ce que c’est ? Qui vient ? Pourquoi y participer ? Cet article vise à vous éclairer sur les objectifs de l’assemblée générale de copropriété et à vous aider à en comprendre les enjeux et la façon d’y être actif.
L’assemblée générale des copropriétaires
La copropriété est définie dans la loi du 10 Juillet 1965. Elle désigne l’ensemble des propriétaires d’un même immeuble ou d’un même lotissement. Pour assurer la gestion des parties communes et de l’ensemble des logements, les propriétaires doivent se constituer en un syndicat des copropriétaires ou faire appel à un syndic privé.
Ce dernier est obligé d’organiser une réunion annuelle, qu’on appelle l’assemblée générale de copropriété. Cette réunion rassemble tous les copropriétaires. Ils reçoivent une convocation avec la date, l’heure et le lieu de la réunion.
Une fois sur place, ils sont invités à voter le budget prévisionnel de la copropriété et à valider les comptes de l’année écoulée. C’est aussi lors de cette réunion que se prennent la majeure partie des décisions-clé pour le bon fonctionnement de la copropriété.
La convocation
La convocation doit absolument arriver aux copropriétaires au minimum 21 jours avant l’assemblée générale de copropriété par lettre recommandée. Chaque propriétaire y est convié mais sa présence n’est pas obligatoire.
Ainsi, les participants à l’assemblée générale de copropriété sont soit les propriétaires, soit leurs mandataires. Un propriétaire qui ne peut se rendre disponible peut donner un mandat écrit à un autre copropriétaire ou une personne de son choix (n’habitant pas nécessairement l’immeuble).
Le mandat doit indiquer le nom du copropriétaire représenté, son adresse et le nombre de voix dont la personne mandatée dispose. Ce dernier ne doit pas être membre du syndic, ni détenir plus de 3 mandats (sauf si le total des voix représentées ne dépasse pas 5 % du total des voix).
Comment se déroule l’assemblée générale ?
L’assemblée générale est le lieu de décisions importantes et qui impactent notamment le portefeuille des propriétaires. Les copropriétaires y élisent le syndic et le conseil syndical, ils votent des décisions administratives (travaux d’accessibilité, ravalement de façade, contrat du gardien, remplacement d’équipement, contrat d’entretien de la chaudière, de l’ascenseur, modification du règlement de copropriété, etc.) et s’expriment aussi pour ou contre des dispositions comme la cession de parties communes, la révocation du syndic, ou le changement de la répartition des charges communes.
De bout en bout de l’assemblée générale, les propriétaires ne votent et ne se prononcent que sur l’ordre du jour. Le syndic est chargé de l’élaboration de cet ordre du jour, en concertation avec le conseil syndical (propriétaires, membres du syndicat, élus par l’AG).
Chaque copropriétaire est en droit de faire inscrire un point spécifique à l’ordre du jour, en en faisant la demande au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception. Les questions subsidiaires pourront être évoquées en fin d’assemblée. Ces dernières, n’étant pas inscrites à l’ordre du jour, ne donneront lieu à aucun vote.
Pour démarrer l’énoncé de l’ordre du jour et les votes, un bureau doit se constituer en tout début de séance et être élu par les copropriétaires. Il sera présidé par un copropriétaire (pas le syndic), et comprendra obligatoirement un secrétaire et si besoin un ou plusieurs scrutateurs.
Ensuite commencent les votes, qui, selon le type de décision, nécessitent :
• une majorité simple (plus de 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés) ;
• une majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents) ;
• une double majorité (majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété) ;
• ou l’unanimité (l‘accord de tous les copropriétaires, même les absents ou les représentés).
Si certains points méritent plus d’éclairages, plus de discussions et de négociations, le syndic peut faire le choix d’organiser une assemblée générale extraordinaire.
Le procès-verbal
Une fois l’AG terminée, c’est le moment de la rédaction du procès-verbal, document qui met notamment en exergue les noms des copropriétaires s’étant abstenus ou opposés à une décision.
Le PV doit nécessairement être signé par le bureau au complet. Lors de l’envoi aux copropriétaires, on joindra à ce PV, une feuille de présence qui indiquera le nom des participants.
Contester les décisions prises à l’AG
Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, vous avez la possibilité de contester une décision prise lors de l’assemblée générale, une fois le procès-verbal notifié et jusqu’à deux mois après la réception du PV.
Une lettre de protestation, envoyée par courrier recommandé au syndic, ne sera pas valable. Il vous faudra mener une action judiciaire, assisté d’un avocat, devant le tribunal de grande instance auquel vous êtes affilié.
Attention, selon la loi, seul un copropriétaire « défaillant » (absent et non-représenté à l’assemblée générale) ou « opposant », (ayant voté contre), peut contester une décision de l’AG.
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