Vente immobilière : Dans le cas d’une plus-value, y-a-t-il nécessairement une intention spéculative?

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Comment apprécier le caractère spéculatif d’une opération immobilière ? Quand on revend un bien en tant que particulier et qu’on effectue une plus-value, est-ce forcément de la spéculation ?
En effet, selon l’intention qui précède l’achat et ensuite la rapidité de la revente, ce sont deux régimes fiscaux qui s’appliquent. La jurisprudence des dernières années a permis de préciser la notion d’« intention spéculative », qui est à la base de la distinction entre ces deux systèmes d’imposition.

Deux maisons que vous avez fait construire sur un terrain sont en vente depuis peu dans une agence immobilière à Chambéry et vous vous inquiétez De l’imposition sur la plus-value liée à la vente de ces biens. Cet article doit vous aider à mieux saisir les ressorts de l’intention spéculative et ses implications en termes d’impôt.

Intention spéculative : de quoi parle-t-on ?

De façon classique, l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’achat du terrain. Elle est identifiée comme l’intention qui motive l’achat. Il s’agira d’intention « spéculative », dès lors que l’achat qui précède la revente d’un bien (type terrain nu ou terrain à lotir) a été motivé par l’attente d’une plus-value.

Un impôt différent selon le profil du revendeur

D’un côté, si vous êtes un particulier et que vous revendez votre terrain en lots, cela peut relever de la simple gestion de patrimoine. Vous devrez alors vous acquitter des taxes qui encadrent les plus-values des particuliers. Dans ce cas précis, vous serez imposé sur les produits de la vente au taux forfaitaire de 19 % et bénéficierez d’un abattement, en fonction de la durée de détention du bien.

Si vous aviez l’intention, au contraire, de faire une opération financière avantageuse, c’est-à-dire faire preuve d’une intention spéculative, vous tombez alors dans le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et la taxation n’est plus la même. Vous êtes alors considéré comme un marchand de biens. La qualification de « marchands de biens » désigne des personnes réalisant à titre habituel des opérations spéculatives d’achat-revente d’immeubles ou de fonds de commerce (article 35 du Code Général des Impôts).

Les notions d’habitude, d’intention spéculative, d’achat-revente et le type de biens spécifiés sont nécessaires pour valider l’imposition au titre des BIC. Reste, qu’il est parfois difficile de déterminer l’intention spéculative.

Une jurisprudence qui précise la notion

La jurisprudence a permis de donner un cadre à cette notion d’intention spéculative, parfois difficile à apprécier. Dans plusieurs affaires, la Cour d’appel s’est basée sur un faisceau d’indices :
• la taille importante du terrain,
• le prix d’acquisition plutôt élevé et assorti d’une autorisation de lotir le terrain,
• la rapidité du processus de revente
• une viabilisation du terrain très coûteuse
En 2019, la Cour d’Appel de Paris rend un arrêt qui affirme que la vente d’un bien immobilier construit longtemps après l’acquisition du terrain n’est pas révélatrice d’une intention spéculative. L’affaire concernait une société civile immobilière (SCI), ayant pour objet la location de biens immobiliers.

Elle avait acheté un terrain nu, sur lequel, dix ans plus tard, elle avait fait construire deux bâtiments, transformés ensuite en 6 appartements et un local commercial. Après un contrôle fiscal, les propriétaires avaient vu les produits de la vente imposés, comme s’ils étaient des marchands de bien (et qu’ils avaient eu l’intention de spéculer).

Selon l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris datant du 5 juillet 2019, (n° 17PA22522), le redressement fiscal était injustifié puisque la construction des biens immobiliers cédés avait été réalisée 10 ans après l’acquisition du terrain. Et, sur cinq des six lots vendus, aucun bénéfice n’avait été dégagé.
En 2019, un autre cas de litige sur le régime d’imposition a posé clairement les bases de « l’intention spéculative ». Le 17 décembre 2019 (arrêt n°18LY02887), la Cour Administrative d’Appel de Lyon a statué en défaveur d’un couple de particuliers qui avait acquis une grande parcelle en 2007, obtenu rapidement une autorisation de lotir, et procédé à plusieurs cessions échelonnées entre 2008 et 2013.

La Cour a en effet estimé que les propriétaires avaient eu l’intention de revendre ces lots dès le départ et de faire une opération financière. Il ne s’agissait pas de gestion de patrimoine privé, comme le soutenaient le couple de plaignants. Le bénéfice de la revente devait donc à ce titre tomber dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

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