Est-il possible, étant marié, d'acheter seul un bien immobilier ?

En toute rigueur, il est possible, même en situation maritale, d'acheter seul un bien immobilier, qui vous appartiendra en propre. Il faut toutefois considérer plusieurs facteurs qui encadrent la mise en commun ou la détention en propre de biens immobiliers :

• Chacun des quatre régimes matrimoniaux a ses spécificités concernant la propriété de biens immobiliers.
• Comptent aussi les clauses intégrées dans le contrat de mariage éventuel ou ajoutées à l’acte d’achat du bien immobilier.
• Enfin, la manière dont vous financez votre achat (argent comptant ou avec un emprunt) est importante.

Pas de contrat : difficile d’effectuer un achat seul

Adopté par la plupart des Français mariés, le régime de la communauté de biens s'applique automatiquement si, le jour du mariage, les futurs époux répondent au maire qu’il n’a pas été établi de contrat de mariage.
Sans le savoir, les nouveaux époux passent ainsi sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, comme le spécifient l’article 1 400 et suivants du Code civil. Les acquêts désignent les biens acquis par les époux au cours de leur union, grâce à leurs revenus.

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En clair, si vous n’avez rien prévu entre vous (pas de contrat) et choisissez d’investir sans votre conjoint dans un bien immobilier, il ne pourra pas vous appartenir en propre, sauf si vous ajoutez à l’acte d’acquisition ces deux éléments :

• Une déclaration dite « d'emploi » ou de « remploi », qui indique que vous financez cet achat en totalité ou en majorité (plus de 50 %) par de l'argent qui vous est propre, c’est-à-dire de l’épargne personnelle, provenant exclusivement d’une donation, d’un héritage ou d’une vente immobilière effectuée avant l’union. En effet, dans la communauté réduite aux acquêts, les biens acquis avant le mariage restent propres à celui qui les a financés, tout comme ceux hérités par succession ou donation avant ou pendant le mariage.
• Une clause exclusive qui dit que ce bien ne tombe pas dans la communauté (article 1434 du Code civil), puisqu’il est acheté sur fonds propres.

Si vous avez besoin d’effectuer un crédit immobilier pour financer votre acquisition, vous n’aurez pas la possibilité de devenir le seul propriétaire du bien convoité. Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les emprunts financent des biens communs au couple.
Si vous utilisez l’argent de vos revenus une fois marié, c’est la même règle qui s’applique : le bien sera aux deux conjoints. Et ce régime induit aussi que vous êtes solidaire des dettes du conjoint en cas de difficulté de remboursement d’un crédit.

Avec un contrat de mariage, plusieurs cas de figures : Un mariage peut être régenté sans contrat, uniquement par la loi (c’est le Code civil qui s’applique) ou bien de manière contractuelle via un contrat de mariage.

Régime de séparation de biens

Si vous êtes marié sous un régime de séparation de biens, le bien que vous achetez seul vous sera propre. Dans ce régime, les époux gardent une totale indépendance patrimoniale. Selon l’article 1536 du Code civil, ils sont chacun propriétaires de leurs biens, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.

En revanche, il est possible d’adosser au contrat de mariage une clause de mise en commun de certains biens, comme le domicile familial par exemple. Sans ajout de clause, les époux qui souhaitent acquérir un bien ensemble, peuvent tout à fait le faire.

En revanche, la propriété de ce bien sera répartie selon la quote-part de chaque époux, en proportion de leurs apports respectifs (50-50, 40-60, etc.). Par ailleurs, si un des deux époux ne peut pas rembourser son crédit immobilier, l’autre n’est pas solidaire de sa dette.

Régime de communauté avec participation aux acquêts

Si vous êtes mariés sous un régime de communauté avec participation aux acquêts, la communauté est gérée comme s'il s'agissait d'une séparation des biens. Donc l’achat d’un bien personnel sera possible. Les emprunts contractés par chacun des époux sont de leur propre ressort.

Ce régime hybride est particulièrement pratique pour les artisans ou les indépendants pour éviter de faire peser les risques économiques de leur entreprise sur leur foyer. Le régime de la participation aux acquêts sépare en effet les biens durant l’union mais les envisage comme communs à la liquidation du mariage (divorce ou décès).

Ainsi, l’époux qui s’est le plus enrichi depuis la célébration du mariage doit une créance de participation à son conjoint (égale à la moitié de la différence entre les deux montants des acquêts calculés).

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Régime de communauté conventionnelle (communauté universelle)

Si vous êtes mariés sous un régime de communauté conventionnelle (communauté universelle), les époux se partagent l’intégralité de leurs biens mobiliers ou immobiliers, quelle que soit leur origine (héritage, donation, achat) et seront divisés à moitié lors d’un éventuel divorce.

Les gains et salaires des époux sont ainsi considérés comme des biens communs, de même que les revenus des biens n'appartenant qu'à un seul époux. Très rarement adopté, ce régime assure une protection financière au conjoint survivant lors d’un décès.

Dans cette configuration, un achat immobilier avec de l’argent propre tombera nécessairement sous le coup de la communauté. En pratique, l’acte d’achat peut être signé par un seul des deux époux et entrer dans la communauté de biens malgré tout.

Le notaire n’a aucune obligation d’exiger la signature des deux conjoints. Si votre conjoint contracte un emprunt, vous serez solidaire de sa dette, quelle que soit la date à laquelle il ou elle aura contracté l’emprunt. Pour se soustraire à la solidarité d’endettement entre les époux, il faudra démontrer que votre conjoint s’est endetté pour un achat déraisonnable (déconnecté de vos besoins et de vos ressources financières).

Pour que certains biens, reçus par donation ou héritage, restent des biens propres, un des époux pourra aussi choisir d’adosser au contrat une clause d'exclusion de la communauté.
Remarque : En dernier recours, un changement de régime matrimonial est toujours possible, avec le consentement des deux époux et sous condition de justifier de deux ans d'union. Ce changement devra ensuite être soumis à l’approbation du tribunal.